건축전문변호사가 알려주는 건축허가취소 처분 대응 전략

사건 유형을 잘못 파악하면 필요한 자료도 달라질 수 있습니다.

예를 들어 미착공을 이유로 허가가 취소됐다면 실제 착공 여부가 핵심이지만, 주민이 환경 문제를 이유로 기존 허가를 다투는 사건에서는 허가 당시 행정청이 어떤 관계기관 협의를 거쳤는지가 더 중요할 수 있습니다.

건축허가취소는 이미 받은 허가의 효력을 사후적으로 제거하는 처분입니다.

반면 불허가는 애초 신청 단계에서 허가를 내주지 않는 처분입니다.

두 처분은 다툼의 구조와 입증 포인트가 다를 수 있습니다.

특히 건축허가취소의 경우 이미 공사가 진행 중인 상태에서 이루어지는 경우가 많기 때문에, 사업 중단으로 인한 손해와 긴급한 대응 필요성이 함께 문제됩니다.

따라서 불허가 사건보다 더 신속하고 적극적인 대응이 요구될 수 있습니다.

건축허가취소가 적법한지 여부는 「건축법」 및 관련 법령에서 정한 취소 사유에 해당하는지를 기준으로 판단됩니다.

대표적으로 아래와 같은 사유가 있을 시 취소 처분이 내려질 수 있습니다.

• 장기간 착공하지 않거나 공사 완료가 사실상 불가능한 경우
• 허가 당시 전제가 된 요건이 사후적으로 충족되지 않게 된 경우
• 허가 내용이 관련 법령에 위반되는 것이 확인된 경우

다만 이러한 사유가 존재하더라도 행정청이 이를 어떻게 판단했는지, 사실관계를 정확히 반영했는지를 별도로 검토해 보아야 합니다.

이때 다음 네 가지 요소를 나누어 검토하는 것이 중요합니다.

특히 행정절차법에 따라 불이익 처분 전 사전통지와 의견제출 기회가 보장되어야 하므로, 이 절차가 제대로 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다.

다만 미착공 사건이라고 해서 “허가 후 2년이 지났다”는 사실만 살펴서는 충분하지 않습니다.

정당한 사유가 있어 착수기간을 연장할 수 있었는지, 실제로 공사가 시작됐는지, 지연 원인이 건축주에게 있는지, 공사를 계속할 현실적인 가능성이 존재하는지 등을 함께 확인해야 합니다.

특히 착공신고를 했다는 사실과 실제 공사에 착수했다는 사실은 반드시 일치하지 않을 수 있습니다.

대법원도 2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결에서 건축공사의 ‘착수’를 판단할 때 단순한 철거, 벌목, 부지 정리, 울타리 설치나 진입로 개설과 같은 준비행위만으로는 부족할 수 있다고 판단한 바 있습니다.

건축 현장 인근 주민의 민원이나 반대 의견이 제기되었다는 사실만으로 이미 내려진 건축허가를 곧바로 취소할 수 있는 것은 아닙니다.

건축허가는 건축주에게 일정한 권리를 부여하는 수익적 행정처분에 해당합니다.

따라서 행정청이 이를 다시 취소하려면 허가 자체에 위법한 하자가 있는지, 허가를 유지할 경우 중대한 공익이나 제3자의 이익이 침해되는지 등을 구체적으로 검토해야 합니다.

대법원도 2014. 11. 27. 선고 2013두16111 판결에서 수익적 행정처분을 취소할 때에는 취소를 통해 달성하려는 공익과 건축주가 입게 되는 기득권·신뢰이익 및 법률생활 안정의 침해를 비교·교량하고, 공익상의 필요가 건축주가 입는 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 취소할 수 있다고 판단하고 있습니다.

건축전문변호사는 관계기관 협의·회신과 사업계획, 토지규제 및 환경 관련 자료를 연결해 허가의 적법성을 검토합니다.

환경이나 생활권 침해를 이유로 기존 건축허가의 취소가 요구되고 있다면 먼저 최초 허가 과정의 자료를 확보해야 합니다.

예를 들어 환경 담당 부서와의 협의에서 해당 시설이 폐수배출시설이나 소음·진동 배출시설에 해당하지 않는다는 검토가 이루어졌다면 당시 협의 요청 공문과 회신문이 중요한 자료가 될 수 있습니다.

공장설립 제한 여부가 문제라면 토지이용계획과 관련 법령상 제한지역 해당 여부를 확인해야 하고, 수질오염 주장이 있다면 오수의 발생·처리 방식과 공공하수도 연결 여부 등 실제 처리 구조를 살펴야 합니다.

학교 주변 시설이라면 교육환경보호구역 해당 여부뿐 아니라 해당 시설이 법률상 금지시설에 해당하는지, 교육청이나 관련 담당 부서가 어떤 의견을 제시했는지도 확인해야 합니다.

결국 건축허가 분쟁에서는 “문제가 없었다”는 결론보다 어떤 기관이 어떤 자료를 검토하여 어떤 판단을 내렸는지를 문서로 연결하는 과정​이 중요합니다.

건축허가취소 처분에 이의가 있다면 행정심판이나 취소소송을 통해 처분의 위법성을 다툴 수 있습니다.

행정심판에서는 허가취소 사유가 실제 존재하는지, 행정청이 사실관계를 잘못 판단하지 않았는지, 처분 과정에서 필요한 절차를 지켰는지 등을 검토할 수 있습니다.

취소소송에서는 법원에 건축허가취소 처분의 취소를 구하게 되며, 법령상 취소사유의 존재 여부, 사실오인, 절차상 하자, 재량권 일탈·남용 등이 주요 쟁점​이 될 수 있습니다.

특히 행정심판을 거친 뒤 취소소송을 제기하는 경우에는 재결서 정본을 송달받은 날을 기준으로 제소기간을 다시 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

즉 어떤 절차를 먼저 선택할지는 처분 사유와 확보된 증거, 공사 진행 상황 등을 함께 고려해 판단하는 것이 중요합니다.

건축허가취소 처분에 대해 취소소송을 제기하더라도 그 자체만으로 취소처분의 효력이나 집행이 정지되는 것은 아닙니다.

따라서 허가취소로 공사가 즉시 중단되어 공사비 증가, 금융비용 부담, 계약 해지 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 가능성이 있다면 본안소송과 함께 집행정지 신청을 검토할 수 있습니다.

법원은 처분의 집행 등으로 인해 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있는지, 이를 예방할 긴급한 필요가 있는지 등을 살펴 집행정지 여부를 결정합니다.

다만 집행정지가 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다면 허용되지 않을 수 있습니다.

따라서 집행정지를 신청하려면 단순히 공사가 중단된다는 주장에 그치지 않고 현재 공정률, 공사계약 관계, 금융비용, 계약 해지 가능성 등 구체적인 손해자료를 함께 정리하는 것이 중요합니다.

• 허가취소의 정확한 법적 근거를 받았는지?
  사전통지와 의견제출 기회를 보장받았는지?
  착공신고와 실제 공사 착수 자료가 있는지?
  주민 민원 외 객관적 위반 자료가 있는지?
  행정심판과 소송 제기 기간이 남아 있는지?
  공사 중단 손해를 입증할 자료가 있는지?

국가법령정보센터 - 건축법 제11조 제7항
국가법령정보센터 - 행정소송법 제20조, 제23조
국가법령정보센터 - 행정심판법 제27조
대법원 2017. 7. 11. 선고 2012두22973 판결